北京司法拍卖房子多少钱

法拍房到底能便宜多少

不少购房者冲着“价格较低”的捡漏心态，参与法拍房的拍卖竞争，但同时也有人在完成产权过户后，上网吐槽自己被“坑”了！

这是为什么呢？有人很好奇：拍卖嘛，价格超过预期那就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？

实际上，有过购房经验的人都清楚，二手房的成交价只是“裸价”，还涉及到税费的问题。

面积大小，是否是满五唯一，是否为商品房

等因素都会影响最终的税费额度。

法拍房也会涉及到税费，是在成交价之外的另一项支出，所以法拍房的费用，可以用下面这个公式来表达：

最终费用=成交价+税费+其他费用。

首先，我们来聊一聊法拍房的成交价。

在成交价之前，大家需要明确一个起拍价的概念，所谓法拍房的起拍价，由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，有第一次拍卖（一拍），第二次拍卖（二拍），变卖的三个流程。

法院规定，

一拍的起拍价不能低于评估价或者市价的70%

，如果一拍流拍，法院会在三十日内安排二拍，这时的起拍价通常会进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%，如果二拍还是流拍，再由法院进行变卖，变卖需要交纳全款，额度为二拍的起拍价。

举例说明：朝阳法院拍卖一套90平的房子，如果评估价为500万，那么这套房的一拍起拍价不能低于350万。如果没人报名导致流拍，那么法院会在30天左右再度挂牌，进行第二次拍卖，这时的起拍价不能低于280万。

法拍房的成交价，以北京为例，根据成交数据来具体作答。

瀚海法拍网数据监测显示，8月北京成交194套法拍房，朝阳以42套领跑全区，其次是大兴成交最多，占26套。按拍卖次数看，一拍成交116套，二拍成交71套。

成交价的总金额达64.7亿，折价率为28%

，为近四个月的最高值。

此外，自5月起，

北京法拍房的折价率已连续四个月低于30%。

这意味着北京法拍房的定价模式已经逐渐成熟，成交价会比正常二手房平均便宜24%，说明一套房子转手让人赚个30％的事情已经成为了神话。

其次，我们再来谈税费问题。

购房者不要只看到“拍卖成交价”而忽略“最终费用”。影响最终费用的常见且重要的因素，主要有以下几个方面：

（1）房屋是否已经取得房产证。已经取得房产证，购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可。但如果房屋是办理按揭或尚未办理房产证，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。

（2）查询土地使用权取得；购买者务必仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。

最后，法拍房还涉及一些其他费用。

法拍房的原房主可能存在水电气和物业等费用未缴清的情况，而竞买公告显示，买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。

提示：竞拍前一定要注意房屋是否有欠费等事项，可能是一笔“巨款”哦~

看完这篇文章，相信大家应该明白"法拍房到底便宜了多少"，如果您还想了解法拍房的其他问题，欢迎留言或咨询。

北京法拍房购买者谈经历分享案例（下）

书接上文说道（无废话全干货）

（一）找到法拍房房源

北京法院的法拍房，一部分是通过线上平台拍卖，一部分是通过线下平台拍卖。具体哪种方式较多，应该是跟各区县法院领导对于互联网拍卖认知和接受程度有关。线上的主要就是京东、淘宝的司法拍卖频道

只推荐大家去线上的平台拍卖，相对于哪种线下的竞拍公司，有几个好处（1）全程网上竞标，几乎没有围标、陪标这种操作的可能（2）京东、淘宝这种大平台公司，不会冒着自己的声誉风险，去做一些蝇营狗苟的事情，那是捡了芝麻丢了西瓜，他们要的是网络司法拍卖这个巨大的商业机会，声誉非常非常重要（3）京东、淘宝都有对接的贷款银行，贷款的发放时间保障。如果自己去找银行，不会有银行给你承诺发放时间的，但是法拍房一般要求的资金到位时间非常紧（1周-2周），所以我感觉几乎只能京东、淘宝已经建好的渠道做贷款。

（二）如何查询案子情况

大家都比较关注这个，这个过程分为两步：

步骤1获得这个案件的关键字信息

关键字信息就是当事人姓名、原告姓名、案件文号、裁定或执行文号、房产证上登记的房屋地址等等，有了这些信息，才能进行后续的查询。北京法院的案子，拍卖网页上的公告上，都有附有评估公司出的材料，里面基本都有。

步骤2在线查询

没错，现在是网络时代了，法院文书早就电子化了。

bjcourt.gov.cn/cpws/ind

ex.htm

wenshu.court.gov.cn

这是两个官方的法院文书和检察院（如涉及）查询网站。我感觉2017年之后的，还是比较全的。2017年之前的案子，都是零零碎碎的，很多都没有。

步骤3当面交流

北京法院的案子，有些法官会统一安排看房，如果对这个房子确实比较感兴趣的话，要抓住这个跟法官当面交流的机会，侧面多打听案子的情况，多获得一些信息。

步骤4去法院申请获得公开审判文书

如果还没有获得案子信息的话，可以去法院立案庭，试试申请获得案件文书。这个我没有实地操作过，理论上来说，只要不是涉密或者涉及隐私的案件，应该都是可以的。

（三）联系贷款事宜

如果确定了对这个房子感兴趣，案子也可以接受的话。我觉得下一步，就是要根据自己的资金情况，确定一个可承受的心理价位。

京东、淘宝的拍卖页面里，都有对接的司法拍卖贷款银行（北京这边是建行或者工行），先打电话咨询下情况，主要是确定下可贷款额度、利率和放款时间，心里有个底。

从政策来讲，北京的法拍房可以正常商业贷款，首套和二套可贷款额度、利率政策、以及房本下来之后的公积金提取政策，都是一样的。法拍房有个特殊的地方在于，银行先给你发放了贷款，但是没有房产证可以抵押，因此他们需要找一个担保公司（费用由拍卖人承担），担保中间这一段时间的资金安全性。

再科普一下司法拍卖的流程，法院先找个评估公司出个价格（瞎出的。。），然后在这个价格上打个8折第一次拍卖，如果流拍，就再打个八折二次拍卖，再没人要就变卖（价格固定，先到先得）了。注意只有第一次和第二次拍卖时候可以贷款，变卖应该是不能贷款的（需要全款）。

（四）拍卖和过户流程

贷款问清楚了，根据自己的资金状况，就可以确定自己可承受的价格了。

在拍卖之前，第一是最好要去一趟这个小区，找到这个房子，看看是否确实空置、跟邻居或者物业聊聊等等。第二是要在京东、淘宝上点击贷款预申请，让他们先审核下你的贷款资质，加快进度。我个人觉得，最好收到了贷款初审通过的短信，再去拍卖比较稳妥。

下面就是拍卖了，其实很简单，就是在京东、淘宝上交几十万的拍卖定金（拍不上退给你）。一般拍卖时间是1天，但是基本上大家都会等到拍卖结束前半个小时内出价，就跟着加价就好。

如果拍上了的话，就赶紧给贷款银行打电话，约时间办理后面手续。银行客户经理会联系担保公司，让他们带着你走后面流程。如果你比较放心，全程委托给担保公司的经办人，你甚至后面完全不用自己去跑了，等着拿房本就可以。

就我自己来说，我总共去了一趟银行（面签）、一趟法院（有的法院要求你必须去）、一趟建委就拿到房本了，大概用时1个半月。

五、北京的法拍房，涉及到哪些税费？

理论上来说，无论是商品房还是法拍房交易，购房人应该只承担契税，个人所得税和增值税都是由卖方承担。但是法拍房比较特殊，一般找不到这个卖房人，不会过来配合给你缴税的，所以各地对此的处理情况不一样。

北京的政策是，各区县基本都只需要交契税就可以了（据说东北和西南两个位于六环附近的郊区政策可能会变），不需要交个人所得税和增值税。但是这个政策不是很稳定，随时可能会调整，各区县税务局有一定的裁量权。除了北京之外，我知道的其他城市，都需要由购房人代缴个人所得税和增值税。

除了交易税费之外，还有可能欠缴的水电费、物业费等等各种附加费用。这里只是提醒大家一句，拍卖公告上肯定会写这些费用由购房人全额承担，但是具体是不是需要交，要交多少，你可以跟相关方面坐下来谈的，当然是在房本办下来之后。

法拍房的税费是契税+贷款担保费（贷款额2%左右），新房税费是契税+公共维修基金，满五唯一二手房是契税+中介费，总体来看，法拍房的税费跟新房差不多，比满五唯一二手房稍低一些。

关于购房资格，北京法院拍卖的北京房子，是需要购房资格的，与普通商品房一样的。办房产证的时候，需要向建委提交你的购房资质。外地法院拍卖的因为我不关心，没了解过。

我没用中介，全程自己弄的。

先讲个小片段。我去法院办手续的时候，等着法官过来的间隙，里面坐着一个慈祥大叔，他也是拍了一套房。大叔笑眯眯向我打听“你找的哪个中介”，我说“我自己拍了，没有中介”，大叔一脸不可置信。待会儿法官来了，大叔问法官“LJ说他们和你们法院有合作，是这样的吗”，法官说“我们法院只跟京东、淘宝合作，跟中介没有任何关系”，大叔不死心追问“那为什么LJ跟我说，拍这房子得通过他们才行”，法官直接笑了“不这么说，他怎么挣您的钱呐”。事后得知，大叔给中介支付了20多万拍卖服务费，我之所以没有找拍卖公司，是因为：

（1）他们所谓的拍卖服务，宣称的拍卖技巧，比如别人都说1万1万的加强，他们突然加个15万震慑对手，对手一下子蒙了，被吓着遂放弃。这种所谓“技巧”，我是不信的，毕竟来参加法拍的都不傻，而这都是些老套路。

（2）他们提供的法律尽调，我不信任。主要原因就是这个付款机制有问题，就是不管你拍了后是否真的出现了风险，他们服务费是不会退给你的，更不会有其他的任何赔偿责任。在这种付款机制下，我不相信有任何人会有动力，去真正的给你的做风险排除。如果真是收费的话，也应该是简单的小几万块钱的事情，省得自己跑腿。

???

“法拍房”的7大“深坑”，看完你还敢“捡便宜”不

老周侃房让房事无难事

letitbeeasy

文|老周

应网友要求，今天说说“法拍房”。在此先感谢@JHC（化名）提供个人亲历的素材。

什么是“法拍房”？

“法院拍卖房产”的简称。

当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

“便宜”是最大卖点

“捡便宜”，是“法拍房”对于购房者的最大诱惑！

按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的

起拍价

就长沙而言，起拍价一般为评估价的85折！

房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“

”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。

而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“

”，届时价格会更低。

“不限购”成宣传利器

目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“

”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；

“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一

。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房，可以游离余政府的政策之外，不限购。

“真便宜”还是“假便宜”？

看似很便宜，动辄只有市场价6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以网友@JCX（化名）的亲历来看，真心不便宜！

据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万；

在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。

除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者@JCX承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%，比起同小区的普通二手房，已经没有任何优势了！

“法拍房”的7大“深坑”

第一坑：多头债权，多次抵押，多方查封。

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，

这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。

问题来了：法院之间，还有个叫“

优先处置权

”的东东；也就是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权；拍卖的钱，先换掉第一家起诉的法院的债务，剩余的换另一家法院的债务；

问题是民间债务和高利贷，他们是不按套路出牌的。你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；

虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。

第二坑：办证过户之路，阻碍重重。

据网友@JCX的描述，在成交后的过户历程，也是阻力重重，不断的有小鬼挡道：

比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。最后@JCX实在逼急了，在开发商办公室大闹一场，总算得以解决；

另外，他的主理法官还算相对负责，碰到钉子时，还亲自陪同出面协调过两次，有些法院拍完之后根本不会配合（或者是出面也没有用），还是得靠自己出面一个一个了难。

网友@JCX由于没有房票，所以在长沙就研究过很多的“法拍房”，算是对流程及困难预计和准备都比较充分的了，最终还是花了两周时间，才办好过户的手续。

第三坑：恶意租赁，拍房易交付难。

买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。

很多的司法拍卖公告里，明确写了“

法院不负责清场和交付（腾房）

”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重；

这些人套路很多，一般会把房子给“

老弱病残

”居住，比如住个七老八十的老人，即便执行局法官和法警到场，谁又敢动她一下？

这一点网友@JCX也深有感触：

他曾看中河东某名校旁边一处法拍房，从拍卖公告来看没有什么问题，但是考虑那是安置房，通常都是一个家族或者一个村的人，只怕收房会有诸多困难，找了当地的有关单位了解：

结果人家说那套房子最大的主人是另位一个人，占着房子的又是另位一个人！但这些在拍卖公告里都没有体现。连当地的人都讲：不管谁买到，基本没有可能搬进去的。

更坑爹的是，还有些知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个租房，时间好长（有些达20年），租金烂便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。

买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！

第四坑：税费欠费全由买方出

“法拍房”税费的特殊性在于：

转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，

所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

第五坑：户籍迁入难，学区没保障

目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产虽在地的户籍，如果你刚好是看中该套房的对应学区，你就要当心了。

第六坑：暗藏的天价过户个税

尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“

非夫妻直系亲属之间的赠予或继承

”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

前段时间，据媒体报道：郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！

第七坑：名义可贷款，实际操作难

淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：

譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，这些都还是小case，关键是

要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去

住建委

办抵押，得先办理过户；而你去

办过户，得先付清尾款；

看明白了没？

这就是一个“死循环”！

最后的结局是：你找七大姑八大姨，乃至信用卡、高利贷和过桥资金，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷款。。。

总结上述“法拍房”的种种“深坑”，老周给想试试“法拍房”的购房者几个建议：

01、未清场的法拍房，坚决不去碰。

但凡未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。

02、对于不是太俏的法拍房，尽量在“三拍”时再出手

一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。

03、投资“法拍房”，

需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。

04、

相较线下的拍卖公司，

淘宝的司法拍卖

房源较多，且可以免去不低的中介费（5个点左右），但淘宝并不像其它商品一样，提供售后客服，房产的所有情况，得自己去摸清楚，否则责任自负。

总而言之，买“法拍房”有风险。如果你只是个平头百姓，没有太大的能量和资源，想“捡便宜”买法拍房，老周劝你还是趁早断了念想，因为你很可能就捡到一个

BigTrouble

北京司法拍卖房子多少钱

法拍房到底能便宜多少

北京法拍房购买者谈经历分享案例（下）

“法拍房”的7大“深坑”，看完你还敢“捡便宜”不

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