历史遗留问题处置总结 历史遗留问题处理方案

来源：诏安政府网2020.09.11

诏安县人民政府关于解决不动产登记历史遗留问题的处置意见

诏政综〔2020〕71号

各乡镇人民政府，诏安工业园区、金都工业集中区管委会，县直有关单位：

为妥善解决我县不动产登记历史遗留问题，保护产权人合法权益，切实为群众办实事办好事，促进我县二手房市场健康有序发展，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《经济适用住房管理办法》《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）和《福建省国土资源厅关于加快已购公有住房和经济适用住房土地登记发证的通知》（闽国土资综〔2001〕99号）等法律法规规定和文件精神，经2020年第十二次县政府常务会议研究通过，结合我县实际，提出以下处置意见：

一、适用范围

凡2016年9月26日我县正式启动实施不动产统一登记前，城区范围内政府主导开发建成且销售或投入使用的公有住房（含房改房、安居工程）、集资房、保障性住房（含经济适用住房和可售廉租住房），符合规划、因历史原因未能办理不动产登记的，列入本次历史遗留问题处置范围。

二、处置原则

本着尊重历史、统筹兼顾、分类处置、简便易行的原则，按先易后难、分阶段推进的处理模式，逐步化解我县不动产登记历史遗留问题，进一步维护群众合法权益，提升群众的幸福感和获得感，维护社会的安定、稳定。

三、政府主导建设楼盘的处置意见

（一）整个楼盘有办理土地使用权证（土地性质为国有划拨），群众已取得房屋所有权证，但土地使用权尚未分户登记的问题

1.房屋属于政府主导建设的公有住房，由县自然资源局测绘中心负责对楼盘进行测绘，宗地面积原则上以幢占地为单位，在界线上予以尽量取直。若住房四周用地界线清楚的，按用地范围确定宗地，再按建筑面积比例分摊用地面积，经原产权单位同意并确认分摊土地面积后，直接给予一手房屋业主办理国有划拨土地使用权及房屋所有权分户转移登记。若房屋涉及二手房转让的，业主房屋产权比例不足100%的，经原产权单位同意后，应先向县住建局申请办理补足产权手续，再与县自然资源局签订《土地出让合同》，补交土地出让金、税费后，按二手房转让的办证程序进行办理。

2.房屋属于政府单位集资建房的，由县自然资源局测绘中心负责对楼盘进行测绘，宗地面积原则上以幢占地为单位，在界线上予以尽量取直。若住房四周用地界线清楚的，按用地范围确定宗地，再按建筑面积比例分摊用地面积，原产权单位同意并确认分摊土地面积后，需先取得县国有资产管理部门准许交易转让的批准文件，再按程序与县自然资源局签订《土地出让合同》，补交土地出让金、税费后，给予一手房屋业主办理国有出让土地使用权及房屋所有权分户转移登记。

3.房屋属于政府主导建设的保障性住房（属有限产权），由县自然资源局测绘中心负责对楼盘进行测绘，宗地面积原则上以幢占地为单位，在界线上予以尽量取直。若住房四周用地界线清楚的，按用地范围确定宗地，再按建筑面积比例分摊用地面积，经原产权单位同意并确认分摊土地面积后，直接给予一手房屋业主办理国有划拨土地使用权及房屋所有权分户转移登记。若房屋涉及二手房转让的，需先征得县住建局是否回购的意见，若不回购的，一手房屋业主应按照有关规定向县住建局申请办理取得完全产权的相关手续，再按二手房转让的办证程序进行办理。若房屋因套型原因，购房人原已按市场价购买的超出规定控制标准面积部分，不需补交土地收益等价款，但须补办土地出让手续、补交土地出让金。

（二）楼盘用地手续不完整，群众已取得房屋所有权证，未办理土地使用权分户的问题

此类楼盘是指由政府或相关部门主导开发建设，为维护政府公信力及群众的合法权益，对查找不到土地权属来源或土地权属来源不完整的，可依据《物权法》“房地一体”原则,经不动产登记部门现场调查核实与公告无异议后，由原开发单位以国有划拨建设用地具结书形式申请办理，将土地性质确认为国有划拨用地，土地用途确认为二类居住用地，不再办理国有建设用地使用权的首次登记，直接给予办理土地使用权分户登记，具体操作办法按照上述第（一）点执行。

四、国有划拨土地补办出让问题及处置意见

政府主导建设楼盘国有划拨土地补办出让手续时，按照《诏安县关于规范政府主导建设楼盘国有划拨土地使用权补办出让工作的实施办法》（详见附件1）规定执行，授权县自然资源局具体实施办理。

五、对未列入本意见处置范围的（包括非政府主导建设楼盘），待政府主导建设楼盘处置取得经验后，由县自然资源局会同有关部门按照“一事一议”方式另行报县人民政府研究解决。

六、若本意见存在与上级政策文件不一致或冲突的，以上级政策文件为准；我县原有文件规定与本意见相抵触的，以本意见为准。

七、本意见自印发之日起施行，由诏安县自然资源局组织实施和负责解释。

附件：1.诏安县关于规范政府主导建设楼盘国有划拨土地使用权补办出让工作的实施办法

2.诏安县关于房改房补足产权及保障性住房回购和上市交易的工作规则

诏安县人民政府

2020年9月3日

（此件主动公开）

附件1

诏安县关于规范政府主导建设楼盘国有划拨土地使用权补办出让工作的实施办法

为规范诏安县城区范围内政府主导建设楼盘国有划拨土地使用权补办出让手续行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《福建省划拨土地使用权管理办法》等相关法律法规规定和文件精神，结合我县实际，制定本办法。

一、适用范围

诏安县城区范围内，对于符合上市条件的公有住房（含房改房、安居工程）、集资房和保障性住房（含经济适用住房、可售廉租住房）等以划拨方式取得国有土地使用权的政府主导建设楼盘，补办出让手续时，适用本办法。

二、土地出让金的计算

补交土地出让金=基准地价（地面地价）×分摊土地面积×年期修正系数×容积率修正系数×30%

注：对于无法确定容积率的旧楼盘，一层建筑物的容积率暂定为1，二层及以上建筑物的容积率暂定为2。

三、基准地价的确定

本办法所指基准地价，是指有关部门根据城区地籍等级进行划分、修编并经县政府公布实施的基准地价。今后，国有划拨土地补办出让手续，按照与县自然资源局签定出让合同时县政府颁布的基准地价执行。

四、土地使用权出让年期的确定

诏安县城区范围内政府主导建设楼盘国有划拨土地使用权补办出让以同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日期为基本原则。国有划拨土地的土地出让年期确定以政府批准划拨时间起始，住宅用地70年，商业用地40年；无法确定土地出让年期的，住宅用地的截止日期确定为2060年12月31日；商业用地的截止日期确定为2040年12月31日。

五、土地出让合同签订的简化规定

为完善土地使用权出让手续，简化操作程序，降低办公成本，便民利民，在具体办理补办出让手续过程中，可将《国有土地使用权出让合同》的主要内容〔即拟办理的居民住房所在宗地的位置、分摊的土地面积、建筑面积、土地用途、业主姓名、土地出让年期(截止日期)、土地使用者的权利、义务等内容〕载明在《居民住房国有划拨土地使用权补办出让申请表》（详见附件），申请人阅知《居民住房国有划拨土地使用权补办出让申请表》的内容并签字提出申请，经批准后，缴清土地出让金。

六、本办法自印发之日起施行，若本办法存在与上级政策文件不一致或冲突的，以上级政策文件为准。本办法由诏安县自然资源局负责解释。

附件：居民住房国有划拨土地使用权补办出让申请表（扫描二维码可查看、下载）

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附件2

诏安县关于房改房补足产权及保障性住房回购和上市交易的工作规则

为妥善解决我县不动产登记历史遗留问题，保护产权人合法权益，切实为群众办实事办好事，进一步规范不动产登记历史遗留问题处置过程中涉及到的房改房补足产权、保障性住房回购和上市交易等工作，结合我县实际，制定本工作规则。

一、房屋属于政府主导建设的公有住房（含房改房），产权比例不足100%的，申请办理补足产权程序

1.购房人携带身份证、房产证、诏安县出售公有住房房价评估表、房改房补足产权申请表（详见附件），向原产权单位提出申请补足完全产权。

2.原产权单位审核相关材料，根据有关规定就是否同意补足完全产权作出决定。不予同意的，将有关材料退还购房人；准予补足完全产权的，在房改房补足产权申请表填写意见并盖章证明。

3.购房人携带身份证、房产证、房改房补足产权申请表（经原产权单位盖章同意），向县住建局（县住房制度改革委员会办公室）申请办理补足完全产权。

4.县住建局（县住房制度改革委员会办公室）审核相关材料，根据有关规定就是否同意办理补足完全产权作出决定。不予同意的，将有关材料退还购房人；准予补足完全产权的，由县住建局（县住房制度改革委员会办公室）按照《2016年第七次县政府常务会议纪要》（〔2016〕7号）规定计算需补交的价款。

5.购房人缴清价款后，经县住建局（县住房制度改革委员会办公室）确认后，在房改房补足产权申请表填写审查意见并盖章证明准许上市。

6.购房人携带身份证、房产证、房改房补足产权申请表、诏安县出售公有住房房价评估表等材料，向县不动产登记中心申请办理完全产权的权属登记手续。

二、房屋属于政府主导建设的保障性住房（属有限产权），申请回购的办理程序

1.购房人向县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）提出申请，并提供房屋所有权证、土地使用权证、购房合同、购房发票、契税完税证明或免税证明、身份证、户口簿、婚姻状况证明等材料原件和复印件。

2.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）根据有关规定就是否执行回购征求县财政局意见，并作出决定。不予回购的，将有关材料退还购房人；准予回购的，提请县物价部门确定回购价格（回购价格由物价部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，装修不予补偿）。

3.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）负责执行具体回购，对有关材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人已按规定缴存住宅专项维修资金和结清水、电、气、物业管理等费用。

4.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）根据县物价部门确定的价格标准与产权人签订回购协议，并报请县财政局拨付回购资金。

5.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）回购后，凭回购协议及其他相关材料向县不动产登记中心办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）名下，并注记“保障性住房”字样。县不动产登记中心办理房屋转移登记手续收件后，县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）在二十个工作日内将回购房款一次性支付给原购房人。

6.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）在支付回购房款后，为原购房人出具已完成保障性住房回购证明材料。

7.回购的保障性住房作为公共租赁住房，土地使用权仍为“划拨”取得。

三、房屋属于政府主导建设的保障性住房（属有限产权），申请取得完全产权的办理程序

1.购房人向县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）提出申请，并提供购房合同（已办理房屋所有权证、土地使用权证的，一并提供）、购房发票、契税完税证明或免税证明、身份证、户口簿、婚姻状况证明等材料原件和复印件。

2.县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）根据有关规定就是否同意取得完全产权作出决定。不予同意的，将有关材料退还购房人；准予取得完全产权的，提请县物价部门确定购房人需补交的土地收益等价款标准（土地收益等价款按照购房人申请取得完全产权之日的同地段同类普通商品住房市场指导价＜经当地政府批准的县区存量房屋交易基础价格＞与原购买保障性住房价格差价的80%收取，具体价款标准由县物价部门确认，交易税费按规定缴纳），并根据县物价部门确定的标准计算一次性补交价款，书面通知县自然资源局进行收缴，通过非税收缴系统缴入国库。因套型原因，购房人原已按市场价购买的超出规定控制标准面积部分，不需补交土地收益等价款，但须补办土地出让手续、补交土地出让金。县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）根据县自然资源局出具的已收款票据，出具“已缴交土地收益等价款，取得完全产权”证明。

3.购房人凭县住建局（县社会保障性住房管理委员会办公室）出具的“已缴交土地收益等价款，取得完全产权”证明、购房合同（已办理房屋所有权证、土地使用权证的，一并提供）、购房发票、契税完税证明或免税证明、身份证、户口簿、婚姻状况证明等材料原件和复印件，向县不动产登记中心申请办理完全产权的权属登记手续。

附件：房改房补足产权申请表（扫描二维码可查看、下载）

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解读《诏安县人民政府关于解决不动产登记历史遗留问题的处置意见》

一、背景依据

为妥善解决我县不动产登记历史遗留问题，保护产权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》和《福建省国土资源厅关于加快已购公有住房和经济适用住房土地登记发证的通知》（闽国土资综〔2001〕99号）等法律法规规定和文件精神，提出本处置意见。

二、适用范围

凡2016年9月26日我县正式启动实施不动产统一登记前，城区范围内政府主导开发建成且销售或投入使用的公有住房（含房改房、安居工程）、集资房、保障性住房（含经济适用住房和可售廉租住房）。

三、主要内容

1.政府主导建设的公有住房（含房改房、安居工程）办理不动产登记的处置意见。

2.政府主导建设的集资房办理不动产登记的处置意见。

3.政府主导建设的保障性住房（含经济适用住房和可售廉租住房）办理不动产登记的处置意见。

4.政府主导建设楼盘国有划拨土地补办出让问题及处置意见。

5.房改房补足产权及保障性住房回购和上市交易的工作规则。

解读机构：

诏安县自然资源局

解读人：

李荣强

联系电话：

0596-6096905

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