郑州市商品房销售管理办法 郑州商品房出售政策

国家规定的法律法规，规定了方方面面，既是我们的行为准则，也是不可逾越的杠杆。 但是，法律的规定到底有什么，有什么强制性规定呢？ 以商品房销售管理办法为例，以下编辑为您解答。 我希望能帮到你。 郑州市商品房销售管理办法

郑州市商品房销售管理办法是商品房销售管理办法。

第一章总则

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定本法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房销售给买受人，由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将在建商品房预售给买受人，买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件和商品房预售许可证手续按《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合下列条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业，应当持有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)竣工验收合格

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公用设施具备交付使用条件，或者确定工程进度和交付日期。

(七)物业管理方案已经执行。

第八条房地产开发企业应当在商品房出售前将房地产开发项目手册及符合商品房出售条件的相关证明文件报房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业在解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房转售给他人。

第十一条房地产开发企业不得以归口出售或者变相归口出售商品房的方式出售商品房。

房地产开发企业不得以售后服务或者变相售后服务方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅成套销售，不得分割零拆出售。

第十三条商品房销售，房地产开发企业选定聘用物业管理企业的，买受人应当在签订商品房买卖合同时与房地产开发企业选定的物业管理企业签订物业管理协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容应当真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传材料中明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售，房地产开发企业与买受人应当签订书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容。

(一)当事人姓名或者姓名和地址

(二)商品房基本情况

(三)商品房销售方式

(四)商品房价款确定方式及总价款、支付方式、支付时间；

(五)交货使用条件和日期；

(六)装饰、设备标准承诺

(七)供水、供电、供热、燃气、通信、公路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权益、责任；

(八)公共配套建筑物所有权归属；

(九)面积差异处理方式

(十)办理产权登记有关事项

(十一)解决纠纷的方法

(十二)违约责任

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商协商。 国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依照法律、法规的规定有权、负责。

商品房(单元)计价或者商品房内建筑面积计价的，商品房买卖合同应当载明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条套(单元)层实物住房，当事人对实物住房进行实地调查后，可以在合同中直接约定总价款。

成套(单元)预售住宅的，房地产开发企业应当在合同中附出售住宅平面图。 平面图应当标明详细尺寸，约定误差范围。 房屋交付时，配套类型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，总价款维持不变； 夹克与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定误差范围，合同未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。 买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条以套内建筑面积或者建筑面积评估的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未约定的，按以下原则处理。

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3% )的，按实际结算房价款。

)二)面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，同时支付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比3%以内(含3% )部分的房价款由买受人补充。 3%以上的房价由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3% )部分的房价款由房地产开发企业返还给买方的绝对值超过3%的部分的房价款由房地产开发企业加倍返还给买受人。

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) /合同约定面积100%

本法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当在补充协议上签名。

第二十一条按建筑面积计价，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共用建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何订金性费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签订商品房买卖合同前向买受人收取订金性费用的，在签订商品房买卖合同时，应当将收取的费用抵充房价款。 当事人未能签订商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向购房人退还收费用。 当事人另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业在签订商品房买卖合同前应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》； 预售商品房的，还应当标明《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。 商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

因规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更，导致商品房结构型式、户型、空间大小、朝向发生变化以及合同当事人约定的其他影响商品房质量和使用功能的情形，房地产开发企业自变更确立之日起10日内，不得书面通知买受人

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。 买受人自到货通知之日起15日内未作出书面答复的，视为接受计划、设计变更及由此引起的房价变更。 房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售代理商

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构签订书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房，应当向买受人如实介绍代销商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代销不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构代理销售商品房，不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训后，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。 未能按期交货的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需要延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房设置样板间的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修是否与样板间相符，未说明的，实际交付的商品房应当与样板间相符。

第三十二条销售商品住宅，房地产开发企业应当按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 (以下简称《规定》 )，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所销售的商品房承担质量保证责任。 当事人应当在合同中就保证范围、保证期间、保证责任等内容进行约定。 保修期从交货之日开始计算。

商品住宅保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定的保修期，生存期短于《规定》规定的最低保修期的，保修期不得低于《规定》规定的最低保修期。

非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定的保修期。

保修期内发生的属于担保范围的质量问题，房地产开发企业应当履行担保义务，并对发生的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资质的机构实施测绘，并将测绘成果报房地产行政主管部门审核后，用于房屋所有权登记。

房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起60日内，向房屋所在地房地产行政主管部门提交其提供的办理房屋所有权登记的材料。

房地产开发企业应当协助商品房买方办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买方认为主体结构质量不合格的，可以按照有关规定委托工程质量检验机构重新检验。 经核实，确实主体结构质量不合格的，买受人有权退房； 给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，并处5万元以上10万元以下罚款。

第三十八条违反法律法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得。 收取预付款的，可以处以已经收到的预付款的1%以下的罚款。

第三十九条商品房买卖合同未解除前，将合同标的物商品房转售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业对未组织竣工验收、验收不合格或者不合格擅自移交给合格验收合格的商品房使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按照规定提交测绘成果或者其提供的办理房屋权属登记的材料，应当受到警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，受到警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款：

(一)未按规定现售条件现售商品房的；

(二)未按规定在商品房出售前将房地产开发项目手册及符合商品房出售条件的相关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)回售或变相回售商品房的；

(四)以售后方式或者变相售后方式销售商品房的；

(五)拆除http(//1008.cn/零售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向购房人收取订金性质费用的；

(七)未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

(八)委托不具备资质的机构代销商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，可以处2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称回售，是指房地产开发企业以定期向购房人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后服务，是指房地产开发企业以一定期限内出租或者代出租人购买该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称拆卖，是指房地产开发企业将成套商品住宅的一部分分别卖给买受人销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省自治区直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本法制定实施细则。

第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条本法自2001年6月1日起施行。

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